2014年以来，我国已经有多个城市出现房地产成交下滑，就连房价已连续上涨24个月的南京，也出现了价格松动。数据显示，2014年1月份-11月份，全国房地产开发投资86601亿元，同比名义增长11.9%，增速比1月份-10月份回落了0.5个百分点;全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米，同比下降了14.5%。此外，楼市调控政策在2014年也发生了重大变化。行政干预手段开始逐步退出，尤其是自2011年开始，在全国范围内实施的限购政策，截至目前只剩下5座城市仍在执行。

　　随着“新常态”对中国经济的定调，全过程经历了房地产业发展变化的中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，中国经济进入新常态，房地产市场也进入新常态。住房普遍短缺的时代已经过去，将从以往的支柱性产业发展为基础性产业，进入到居民理性消费、企业理性开发和产品质量进一步提升的时代。对于这样的转型来说，房地产业必然要经历一阵“阵痛”。如何度过这样一段波动时期，如何在“新常态”下找到新的发展之路，需要房地产企业思考。因此，演播室请来了知名地产企业福州天福集团董事局主席、总裁林雅华先生，来和我们分享这一话题。

　　“新常态”就是市场起决定性作用

　　主持人：“新常态”是当下的热词儿之一，引起了各行各业的关注，尤其是在2014年12月初结束的中央经济工作会议上，对于经济发展的“新常态”进行了详细阐述。那么，房地产业作为国家经济发展的重要组成部分，也需要对“新常态”进行认识、解读和适应。那么，林董您作为一名房地产人是如何看待国家这一新的经济定调的呢?

　　林雅华：“新常态”肯定是有对比“旧常态”，有旧才有新啊。我们理解是这样的，“旧常态”是以发展为主题。就是我们改革开放初期，邓小平同志提出来的发展是硬道理，在这个发展是硬道理的指导思想下，这个定调的基础上，我们中国得到了非常大的发展。从一个非常小的经济体，现在变成全世界第二大经济体。

　　不管是世界万物都有正面和反面。发展是硬道理，发展是正面，大方向。但是发展过程中，自然而然会带来负面的东西，比如说结构失衡、环境污染，甚至腐败现象，类似这样的，都是高速发展留下的负面的东西。而这些负面的东西肯定要解决掉，不解决掉，肯定会影响到发展，甚至会影响到社会不平衡，一旦不平衡就不稳定了，不稳定就不发展了。因此，这个事情必须解决。

　　以习近平为总书记的新政府，就下定决心要解决这些负面的东西。要解决这些负面问题，必须建立一个新的常态，新的模式出来,把原来旧的平衡，旧的常态调整掉，调整成新的常态。新常态是建立在什么样的基础上?“旧常态”是建立在发展是硬道理的基础上,“新常态”肯定也得有这样一个总定调。就是市场起决定作用，这个是新一届政府提出来的。市场起决定作用，为什么会起这么大作用呢?跟前面的旧常态，发展是硬道理一样重要。调整经济要两只手，一只手是有形的手，一只手是无形的手。

　　有形的手就是政府主导,无形的手就是市场。现在到底哪只手说了算?我认为这届政府已经明确出来了。这两只手是无形的手说了算，就是市场，市场起决定作用，就是市场说了算。市场这个无形的手是什么东西呢?也是我们大自然的生存法则，就是竞争，市场的灵魂就是竞争，就是物竞天择，适者生存。就是市场来配置资源，它是按最优化来配置的，你不优化，你就被淘汰了，你必须优化。再就是从这个本质上，就会把我们整个经济体往最优化去做。就是市场起决定作用，会起这么大作用。跟上届的，发展是硬道理是一样的，同样的意义。发展是硬道理这句话引导我们中国走了三十多年的高速发展。这个市场起决定作用呢，会把我们经济提高到非常好的，优质的经济平台上。

　　主持人：所以，在您看来的话，市场在资源配置当中起决定性作用的这只手,现在起的作用是越来越大了。而您认为新常态的主要特点是什么呢?

　　林雅华：就是优化。我们的“旧常态”做什么?速度、量。“新常态”做什么?做质，市场来做的话，肯定是优化，物竞天择，适者生存，就是最优，什么事情都往最优的方面去做。多方案选择的时候，市场自然选择最优，就是往最好的方面去做，就是质量，把质量提得比原来的高。原来是做数量，拼命地往前跑。现在一定要做好，把结构调整好，让我们中国所有的人民过上更好的生活。虽然我们的经济很强大，但是我们人均收入很低，我们人民的幸福指数，我们整个生活品位都达不到发达国家的要求。原来有饭吃，有衣穿了，现在要穿得好，吃得好，就是这个道理。第二步就是我们把生活品质，整个质量全部要提高到一个更高的层面，这个才是真正地赶上世界先进发达国家的水平。

　　如何发展“新常态”下的房地产业

　　主持人：是的，让我们的人民得到真正的幸福。可以说如同中国宏观经济进入中高速，优结构，新动力和多挑战的“新常态”一样。中国房地产业也是由此前的发展阶段，进入了质量的提档换挡时期，而且速度也降下来了。应该说跟以前相比的话，进入了一个新的阶段。那我们看到了，近期政府采取了放松限购，或者可以叫限贷等等措施来缓和房地产下行带来的冲击。但是以往一救市，楼市就是狂飙的状态，或者是再难出现了。那么，楼市已经进入一种“新常态”。在这种情况之下，林董，您觉得房地产业如何面对可能出现的挑战和机遇呢?

　　林雅华：房地产肯定也进入“新常态”，这个要吻合整个国家经济。国家整个经济调整了，国家经济进入“新常态”，我们作为房地产是其中一份子，自然也要进入“新常态”，吻合国家整个大环境。这是第一个。

　　第二个，房地产本身也是通过几十年比较大的发展，房地产发展比经济发展更大。因此，不管是业内业外都说房地产出现了泡沫。实际上从房地产行业本身出现一些问题了，有些生病了。也就是，房地产更要进入“新常态”。

　　因此，现在我们业界认为，房地产的黄金时代已经肯定没有了，一去不回还了。不可能还有原来房地产那样的市场，已经进入“白银时代”。那“白银时代”就是“新常态”。到底“白银时代”是怎么回事?“白银时代”就是竞争，刚好是吻合我们国家的这个，市场起决定作用，这个是房地产最大的一个特点，就是进入正常的市场竞争。“黄金时代”到底是怎么回事呢?我举个例子，可能大家会更了解。我们集团大概02、03年开始，大规模开发。大概三四年的时间，我们一下子开发了大概一百多万平方米，速度非常快，而且刚好符合我们整个发展的趋势，销售也非常快，我们产品定位定得好，也就是我开发多少房子，就卖多少房子。

　　主持人：没有后顾之忧。

　　林雅华：就是卖得很快，但是过程中呢，我们的成本利润基本上都是不变的。一开发就卖，随行就市，我开发多少卖多少，都是按照那样的价格卖掉，就是成本加上适当的利润，利润不多。这个时候的发展，我们做得非常漂亮。开发的量很大，整个品牌也起来了，但是赚钱不多，每平方大概就赚三五百块钱。我另外一个朋友，是小开发商，一共就开发了五万平方。主要他不懂得做，也是02、03年，最后这个盘做坏掉了，卖不出去，积压在那边，最后他欠债了，没钱了，跑到国外躲债去了。三五年以后他回来了，他开发的五万平方的面积，他赚了三亿的钱，为什么?房子一下涨价了，从02年到06年，他的房子原来两千多都卖不掉，回来以后卖一万二，房子四年时间涨了这么多。因为什么?在“黄金时代”不是靠本事赚钱，靠的是什么?

　　主持人：机遇。

　　林雅华：靠的是机遇，也就是他盘做砸了还赚了钱，他开发五万平方一个小盘，和我开发一百万平方赚的钱差不多。我们多辛苦，我们几千人，他就几个人。这个就是房地产的“黄金时代”，这个是非常不健康的市场。因此，我们行业里说傻瓜都赚钱的时代。这个时代到现在彻底没有了，不可能再有了，接下来就凭本事了。凭本事呢，就看你这个房地产公司综合实力，综合竞争力。你在这个市场中，你要想战胜别人，你必须有真本事拿出来，像刚才的那个例子，我那个朋友，在这样的时代肯定是生存不了。

　　主持人：大浪淘沙了。

　　林雅华：因此，接下来的“白银时代”最大的一个特点就是竞争非常激烈，进入真正的市场。这个时候就像你讲的大浪淘沙，淘汰是下一步房地产一个非常大概率的事件，有百分之六七十的房地产都被淘汰掉。淘汰是什么?就是生死存亡的斗争了，被淘汰了就死亡了，留下来就胜利了。应该进入这样一个非常残酷的时代，这是“白银时代”，就是房地产新常态的一个特点。

　　主持人：进入到一个结点了。

　　林雅华：这就是你讲的挑战，就是看你的本事是什么，你有本事就留下来，你没本事就被淘汰掉了。

　　主持人：大洗牌。

　　林雅华：大洗牌。这样，房地产的集中度也越来越高，这也是市场发展的必然规律。以后有品牌的房地产会留下来，你造出来的东西质量好了，也符合我们整个“新常态”，我们经济的“新常态”就是把质量做好。只有通过竞争，你才能把质量做好。刚才我举的例子，我开发的房子，我肯定质量比你的好，但是我赚的钱没有你多，这明显不公平。这时候，就必须逼着你把房子做好，做好房子就符合我们的“新常态”，做质量，做品质。这个是挑战。

　　但是挑战的同时也有机遇。机遇就是乱世出英雄，也就是说，只有通过这样的洗牌，你的本事才能体现出来。刚才说的在“黄金时代”那样的一个市场下，我的本事发挥不出来。后来人家笑我们，人家开发五万平方赚的钱，跟你开发一百万差不多，你算什么本事，我们的确没本事，你花这么多代价，赚的钱还不如人家做个小盘。这个时候本事才体现出来，就是我们的机会，把这些小开发商，通过这样的一个洗牌，我们有可能在这个机会中，乱世中，可以占领更多的资源，发展得更快。

　　房地产洗牌的新机遇

　　主持人：您能向我们透露一下，2015年，您说下半年的时候也是一次新的机遇，在这次新的机遇面临的时候，将会有什么样的机会展现在我们面前呢?

　　林雅华：房地产洗牌，有人认为有70%的房地产企业会淘汰出局，我认为最少一半吧。我们的布点，整个战略布点在三四线城市，在三四线城市里面的房地产商，刚才讲了，因为当时是房地产业傻瓜都赚钱的时代，只要有点钱的人，都想去做房地产，而且这些人都不会做房地产。房地产好做的时候，他们做了，不好做的话，这帮人就没办法做了。中国有多少城市，包括县级以上城市，有多少房地产企业现在都过得非常艰难，就是一些小开发商，投资几千万，上亿的，很多，多如牛毛，这些都非常非常困难。刚好我们去了这样的市场，又是接下去洗牌的，被洗牌的开发商项目，包括小开发商。这些开发商都是在三四线城市，我们刚好就在三四线城市。因此这个时候，我们是近水楼台先得月。我们每到一个小城市，是县城，我们进去收盘非常容易，政府也很支持。因为房子盖了一半，烂尾楼了，政府也难受。

　　政府支持，老百姓也支持，大家都支持。我接下去就开始瞄准这样的。首先是我们自己有项目的地方，没项目的地方，经过一些朋友的介绍啊，因为这个时候，只要我们有这个想法，外面很多的。再一个，我们集团下面有很多的配套企业，比如我们的营销公司，我们的营销公司不光光为我们自己营销，也对外。设计公司也是这样的，它并不是只为我们集团服务，也为社会服务，因为他外面的资源很多。比如他给别的开发商服务，他就知道哪家开发商不好了，过不下去了，会求到他。我们还有一个很大的平台，就是房地产海峡论坛，海峡论坛也是我们集团的，每年开一次房地产论坛。这个论坛受众群体就是开发商，福建的开发商。这些开发商有了这个平台，相互交流，哪些开发商有困难，我们都知道。我们还有一个担保公司，金融公司。有些行业资金链出问题了，也会找到我们担保公司，给我们弄点钱。有这么多渠道，我们想去寻找这些信息，去收这样的盘，信息很多，条件相对来说也比别人好谈，因为交给我，他们放心，他们能够得到保障，我们有这么多配套的企业，接下来我们下半年按照这样的模式去做。

　　做品牌就是做文化

　　主持人：现在天福集团已经发展到可以说是地产界的翘楚。这么多年以来，天福集团能够不断地壮大，取得成绩的背后，有什么独特的商业之道吗?我想这也是很多人，都想向林总讨教的。现在一些房地产企业已经形成了自己独具一格的品牌，那在我们的品牌经营方面，您是如何想的?

　　林雅华：我们认为，就是综合实力一定要强，综合竞争力要强。怎么样才能做到综合竞争力领先呢?就是很多实力，像资金，像人才优势都是可复制的，科学管理。你可以科学管理，他也可以科学管理。你可以找到资金，他也有钱。像这样的，包括人才，其实人才很重要，但是我可以聘，人家也可以聘，他愿意出更高的价钱聘。这个都不是独特的能力。但是真正不可复制的，只有一个文化。 我们通过这二十年来的磨炼和提炼，我们逐渐形成了十个方面的企业文化，我们大概分类了一些。第一个是企业理念，我们一个文化是，赚未来的钱比赚现在的钱更重要，这个事实上就是要把眼光放远，不要只看眼前，不看眼前利益，要看到未来，就是做每件事情要看到未来。

　　第二个，我们叫做不创新则死亡，把创新提到生死存亡的关头。

　　第三个文化，跟着国家政策走。

　　再一个就是市场，我们说的乐于竞争。人家一听说竞争，就怕，竞争多累啊，还要跟人家去拼。但是市场的竞争是市场的灵魂，没有竞争，市场就不成市场。

　　再一个是，利用无形的一种方法，或者是思想，去应对无形的市场，不要用一种固化的模式去应付市场。意思是什么呢?就是你要多变，你一定要跟着市场的变化而变化。不能有一点点懈怠和固化。这是第五点。

　　第六点是对员工。我们说是让每位员工都成为赚钱的主体，并共享胜利的果实。我们是做平台的，为什么强调员工是赚钱的主体呢?就是一个人要想发挥自己的价值，总希望我所做的事情非常明明白白的，自己变成有主人翁的态度。

　　第七点是对客户的，顾客的。对顾客是什么理念呢?是实实在在给客户得到好处，让客户成为我们的粉丝，我们给客户的是实实在在的东西。比如你买同样的产品，肯定我比别人便宜，同样的价格，我绝对比别人好，性价比绝对比别人高。还有两个对员工的，对大家的，就是正能量这块。我们提出来，好人必有好报。我们形成这样的一个比较好的正能量的氛围，大家多做好事。我怎么样解释好人必有好报呢?好人有好报是大家公认的，但是我加一个“必”字就不一样了，就变成定性的了，肯定有好报。为什么我们敢这样提呢?我也用一个公式来跟大家说明。我提出来，9大于1，为什么9大于1。我做10件好事，我帮了10个人，最少有9个人会感恩，这个大家都会认可，因为中国现在大部分人感恩还是多的。不可能我帮你一下，你不感恩，意思就是你多做好事。一个人帮10个人是很轻松的事情。帮10个人，有9个人感恩。每个人，只要活在世上，一生中不可能永远是一帆风顺的，不可能的。人都会上上下下，起起落落，人都有高峰期和低落期，都会遇到一些麻烦，遇到一些波折。这个时候，你到波折的时候，当你落难的时候，你需要别人帮忙，因为你自己没这个能力去解决问题了，这时候，这9个人来帮你。这9个人因为得到了你的恩惠。

　　还有一个是对合作伙伴的。因为我们是个平台，刚才讲了，是非常开放性的平台，我们的合作伙伴非常多。一个投资者合作伙伴，一个是产业链方面合作伙伴。合作伙伴是我们这个集团比较大的一个特点。人家说我是胸怀比较大，会海纳百川。为什么会有这种模式能做起来，很多人喜欢跟我们合作。其实这个也是来源于我奶奶。我奶奶当时也教我一件事，我们福清老家，一个家庭很多孩子，孩子长大以后要分家，分家的时候经常打闹，争吵，大家争家产。这个是我奶奶遇到的情况，他跟我们说，也是把这个话传下来,就是有本事的人你到大江大海去淘去吧，只有没本事的人，才回到家里来争着吃，她跟我讲这个理念。我也把它用到我们企业文化中，我放在哪里?放在与合作伙伴就是我跟合作伙伴合作的过程中，肯定最后创造利润。我们两家合作企业的集中点就在这个，就在于赚回来的利益怎么分配。我是牢牢记住这个理念。我是把自己当做一个有本事的人，我说我有本事的人，我要的是到市场去，我赚回来的钱，随便分都可以。这个理念是很难做到，但是我一直灌输大家，我自己本身做到了。

　　房地产市场已经进入白银时代

　　主持人：确实是。每一句话都是箴言，真的都值得我们反复地去，好好仔细琢磨这个事情。我想这不仅是对于做生意来说，对于我们做人来说，同样非常适用。我们也关注到，全面深化改革已经在房地产各个重点环节展开了，比如像不动产登记已然启动。还有房产税，遗产税等等。这些强力调控手段早晚都会落地。那么，这些改革推进传递出怎样的信号呢?是不是可以这样说，在当前经济“新常态”下，房地产调控已经步入了从价格短期效应，转向长期调控。从一刀切转向分类调控，从行政性指导，转向市场化调控的历史转折当中呢?也请林总您给我们说说您的看法。

　　林雅华：房地产市场，从“新常态”讲，已经进入白银时代。但是真正的，我认为应该进入更健康的状态。就是说，国家的政策对房地产影响是慢慢慢慢会弱化，市场的调节会慢慢加强。“新常态”下，把市场交给市场。真正靠无形这只手调节房地产市场，就是调关系。现在房地产要调两个关系，一个是调价格泡沫，就是价格背离，这个只能靠市场调。一个是调供求，其实这个事情如果由市场来解决是不难的。因为我们做生意人都很清楚，当市场供应量过大的时候，我们就少投资，供应量过大了，我就不投资了，不投资，供应量就小了，需求量是不变的，供求关系不就慢慢平衡了嘛。靠市场调节，肯定比政府用政策调节更有力，也更容易实现健康发展，这是第一个。第二个就是交给市场，由市场调节这个市场。对我们集团来讲，是更有利了。为什么更有利呢?重复我刚才说的话，我是草根企业家，我们对市场把控是比较到位的。我知道市场是无形的，我用无形的手段对付它，因此我更喜欢市场，越市场化，对我们来说更有利，更公平。因此，我想进入“新常态”，像我们这样的企业，可能更适合这样的发展环境，我们更有信心，把企业做好。

　　主持人：好的，那么中国经济的发展，要减少对房地产的依赖，是“新常态”当中应有之义，但这并非认为经济发展就可以不要房地产。保持房地产业健康稳定的发展，对于稳住经济的大局，提高百姓生活水平都是十分重要的。那么未来一段时间之内，平衡将成为房地产业的主流，房地产业既要适度贡献增长率，也要避免再度积累矛盾。既要看到房地产业的作用仍然不可或缺，也要看到，逐步减少对房地产的依赖是一个趋势。那么我国的房地产，将迎来一个回归本源，靠真实专业能力发展的时代。从而为“新常态”做出贡献。

　　天福集团已经走过了二十年，这二十年是其发展壮大的二十年，也是在时代的巨浪当中，不断摸索、转型和发展的二十年。地产企业的发展，已经深深融于国家发展的脉络之中。未来，天福集团将在国家经济新常态的指引之下，继续在房地产业探索、前行。同时也是对国家发展之路的不断实践与探索。再次的感谢林总作客我们的节目，和我们大家分享这么多，谢谢您!