国家税务总局于2006年12月28日发布施行了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(下称《通知》)，该《通知》对房地产开发企业的影响是显著的，本文将以该政策与此前的文件进行比较，分析本次的清算政策对房地产开发企业的影响。

　　以房屋、土地或者房地产作价投资的将征收土地增值税

　　在房地产开发实践中，开发企业以房屋、土地或者房地产作价出资，设立项目公司进行房地产开发建设的模式是当前房地产开发的主流模式之一，在《通知》颁布施行前，作价出资是不征收土地增值税的，但按照《通知》的规定，此类房地产要征收土地增值税，这将显著地增加房地产企业的税收负担。

　　依照《通知》第三条之(一)的规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产牞其收入按下列方法和顺序确认……”在这种情况下应当征收土地增值税。

　　但在1995年财政部和国家税务总局《关于土地增值税的一些具体问题的规定》中明确规定：房地产开发企业将已经建成的房地产作为投资，或者以土地使用权作为投资时，不征收土地增值税。

　　上述文件的具体规定如下：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地牗房地产牘作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”

　　例如：某房地产开发企业将建筑面积为10000平方米的地产作为出资与其他法人设立股份有限公司，该10000平方米地产的评估价值为10000万元，取得土地使用权的费用和其他可以合理扣除的费用为7000万元，如果按照1995年财政部和国家税务总局的文件规定，该企业以该10000平方米的房地产作价出资，免征土地增值税，现依照《通知》的规定，应当征收增值税，依照《土地增值税暂行条例》和实施细则的规定，应当征收的土地增值税为：增值额3000万元×30%=900万元。

　　因此《通知》实际上在这个问题上增加了房地产开发企业的成本。

　　当然，如果新的受让人将该900万元土地增值税作为成本转嫁给购买人，假定在开发商的利润率不变的情况下，购买人就多承担了900万元的税收负担。

　　实物分配的住房将征收土地增值税

　　根据《通知》的规定，房地产开发企业将房地产用于职工福利、分配给股东的情况下，在所有权发生转移的情况下，应当缴纳土地增值税。

　　而根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，只有“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物牗以下简称转让房地产牘并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人牗以下简称纳税人牘”。

　　显然，新的《通知》是将该条的规定作了扩大的解释，也即是，国家税务总局将房地产开发企业直接分配住房给职工的行为作为转让房地产的行为确定，扩大了该条款的适用范围。

　　而在《通知》颁布之前，检索国家税务总局网站上的关于土地增值税的文件资料时，没有规定此类情况也应当缴纳土地增值税。

　　例如，某房地产开发企业将尾房建筑面积1000平方米分配给7个职工，该房地产的在分配前的销售价格为人民币7000元/平方米，因此该房地产总价为人民币700万元。容许扣除的项目的总价为人民币500万元，该项目为非普通住宅。

　　因此在该房地产开发企业将该尾房分配给职工的情况下，应当缴纳的土地增值税为人民币200万元×30%=60万元。

　　因此，如果该房地产开发企业将该房地产实物分配给职工，其应当缴纳的土地增值税恐怕就转嫁给职工了。