外资行的经营性物业抵押贷款已成为许多地产企业融资的重要方式之一。为期5年的银行业开放时间表已被划上一个句号，一些外资行也在为今后做大房地产企业的业务加速“铺路”。

　　随着商业地产市场发展日趋成熟，商业房产的租金价格逐年攀升，投资价值逐渐显现。伴随着房地产企业对商业性地产投资价值的觉醒，越来越多有实力的企业开始选择出租物业以获取长期收益。物业出租的出现不仅盘活了借款人在商业地产项目开发建设过程中所占压的资金，而且还可以使借款人享受到物业正常运营后长期升值所带来的收益。

　　种种迹象表明，房地产已成为外资银行抢占先机的切入点。从个人住房按揭、房地产开发贷款到商业物业贷款，外资银行在各条战线上吹响了进军的号角。

　　全面金融服务

　　在银行紧缩房贷的宏观调控大趋势下，中国农业银行却突然采取对商用物业的银行贷款松绑的举措，于2005年11月公布了《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法牗试行牘》，决定在北京、上海、天津等7个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。

　　根据该《管理办法》的精神，经营性物业抵押贷款直接导致在银行、开发商和购房者之间形成一种循环的“三角关系”：即银行发放项目开发贷款给开发商;购房者则以房子作为抵押向银行申请贷款付给开发商;开发商再用回款归还银行贷款。正如一位金融专家分析的那样，“银行如果在放开开发商贷款的同时不放开购房抵押贷款，银行的房产开发贷款风险会非常大。”而如果银行贷出去的房产开发贷款随着房产出售变成购房按揭贷款后，银行便安心了。

　　商业用房贷款的放宽，给银行、开发商以及投资者都带来了实际的利益，取得了“一箭多雕”的效果。北京龙熙房地产开发有限公司董事长甘连舫表示，农业银行放款商业用房贷款的做法在国外早有先例，东亚银行等外资银行也有类似业务。“这对商业地产来说是一次革命性的变化，以前都是针对其他产业的。”他认为，国际资本都非常精明，追求利益最大化，如果国内银行能够开展此种业务，将会使金融环境变得宽松，对商用地产开发商来说无疑是件大好事。

　　中国农业银行信贷管理部业务一处处长李志刚指出，贷款对象须是信用等级和开发资质较高，财务状况良好，商业地产开发业绩优良或物业经营管理经验丰富，招商引资能力和市场培育、运作能力较强的优质客户。经营性物业原则上是位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段，并投入运营一段时间，出租率较高、经营状况良好的低风险项目。

　　此外，银行方面还要求借贷企业的信用等级须在AA以上，所有者权益超过5000万元，拥有物业全部产权，签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务都在农行办理，接受银行对物业经营收入、支付款项的封闭式监管。经营性物业及用地已使用年限原则上不超过10年。

　　尽管条件近似苛刻，但是开发商依然兴致不减，令其感到欣慰的是，这类贷款的期限被允许达到5—8年，最长甚至可以达到10年。这毕竟是国内银行创新商业地产中长期贷款的良好开端。

　　银行融资模式

　　不久前，记者目睹了北京龙熙房地产开发商与中国农业银行信贷管理部相关人士就经营性物业抵押贷款业务受理与办理的前期过程。李志刚表示“这类业务在本行的业务中占较大比重，我们有一套完整的控制风险机制”。该人士指出，虽然银行目前放松了贷款条件，但还是会很谨慎，更加看重开发企业的资金实力、项目运作能力及以往开发和销售的业绩，进行严格的挑选。然而，控制风险将成为这类商业地产贷款能否顺利开展下去的命门。

　　甘连舫表示，以往银行更多的是提供房地产开发贷款和楼盘的个人按揭住房贷款，此次农行推出的经营性物业抵押贷款，对于银行来说因为有抵押物，风险更小。对于企业来说，通过写字楼产生的稳定的租金现金流来偿还贷款，可以继续投入开发下一个项目。甘连舫指出：“以往对于企业来说开发性贷款最重要，而此次农行经营性物业抵押贷款的推出，对于正处于盈利模式由开发型向经营型转变的国内房地产企业来说，可谓及时雨。”

　　相对于农行规定，借款人将部分物业出售时，须经银行同意并相应归还银行贷款。银行严格控制借款人负债规模，规定资产负债率高于70%时，借款人不得减少注册资本、不得对外投资。中国农业银行侧重于资金缺口分析，倾向于一次性解决项目资金缺口，一般只允许商用物业抵押给一家银行。中国农业银行北京分行信贷管理处有关人士表示，最重要的还是稳定的未来现金流，这才是银行获得收益规避风险的关键，我们可不希望用抵押物来还款。

　　商业项目是否能够取得成功，一般需要4—5年才能初见端倪。金融专家告诫说，如果银行在项目运营初期介入，对于风险难以评估。商业地产的风险需要专业性判断，要引入专业机构进行评估，而目前无论是银行还是地产评估机构，都缺少商业地产的评估经验。

　　中外银行在放开贷款同时也小心翼翼地保护自己的阵地，因此，尽管曙光乍现，但是，就此判断商业地产“春天来了”或许还为时过早。