一间面积仅51.92平方米的商铺，竟然被拍卖到308万元。这样的“天价商铺”出现在武汉汉正街，不仅让服装行业商家大跌眼镜，更让从事地产开发的业界同行震惊。

　　武汉汉正街，这个名气很大近年却陷入衰退的服装批发市场，凭什么重新吸引了服装商界的目光，凭什么在全国地产处于被打压的困境时却创造了商业地产的奇迹?

　　武汉惊现“日本桥”

　　创造“天价商铺”神话的，只是一家叫武汉龙腾置业的名不见经传的房地产公司，重金拿下武汉最核心的商业宝地汉正街核心地块并命名——“第一大道”，是目前华北地区最大的商业地产项目。这一项目最吸引人的地方，并不是它的地段、规模和背景等，而是作为商业地产项目，“第一大道”取得了多项创新。

　　首先是设计。据汉正街“第一大道”首席建筑设计师江宁介绍，“第一大道”主要参照了世界著名商业街“日本桥”风格设计的。汉正街传统的临街商铺仅占总面积的5%，而汉正街“第一大道”商铺却能够实现100%的临街，通过运用立体交通系统与结构功能布局，使每一间店面都能获得临街的效果，吸引了更多的人气：一是双首层规划。即项目同时拥有两个首层，打破了单一首层的模式，创造性地设计出双首层的商业形态;二是空中连廊设计。六栋主体建筑之间用7架空中连廊和2条隧道连接起来，从而将汉正街“第一大道”的主体建筑贯通，连廊宽6米，人行货物均可以畅通无阻，采购一步到位，节省了运输成本;三是环行立体坡道。汉正街“第一大道”打造出“全接触、波浪型”客流动线，令所有商铺都巧妙地分布于客流动线两边，运货车和推车都可以直接到达任何一间铺面。

　　这种设计不仅创造了一条崭新的商业街，而且本身也具备了旅游区的功能。

　　“分时段经营”与“论资格购铺”

　　第二体现在商业运营模式上。在汉正街“第一大道”招商伊始，龙腾置业就发布两条新规：商家经营分时段，购买商铺论资格。

　　所谓分时段经营，是指在汉正街“第一大道”的商户必须每天进行两场经营：每日16点前批发产品，16时后接待零售客户，晚上21时才可歇业。这样，汉正街“第一大道”实现了商业运营模式的两大跃升。第一，从单一批发产业模式跃升至批零兼营双重产业模式。传统的批发中心，仅仅发挥着商品集散、连接上游厂家和下游零售商的单一批发功能，为商家经营者创造了双倍的商机;第二，从单一时段营业模式跃升至分时段经营双向赢利模式。对商家经营分时段，这开创了国内商业地产经营模式的先河，也改变了汉正街多年只做批发的业态。此商业模式发挥了双重商业的功能。

　　对于论资格购铺，龙腾置业有关负责人解释说，这是为了提高购买商铺者的资格标准，也是为了打压那些仅仅为了投机商铺房产的“炒铺者”，让汉正街的商户成为真正有实力也有信心的专业商家。这次“第一大道”开盘出台规定，对外租售的1000多余商铺首要供应对象是服装经营者，这个门槛把很多“炒铺者”挡在了门外。据透露，目前开盘租售的商铺中，竞买者可以确认为经营商户的比例高达95%以上。

　　“第一大道”的“九大中心”

　　最让专业人士和当地政府管理部门都感到信服的是“第一大道”专业和独到的管理模式。以前，汉正街在人们的印象中是个只有个体而没有整体、缺乏有效管理的地方，这也是造成汉正街脏、乱、差，假货充斥的一个原因，也是众多商家和政府部门头疼的问题。为了解决这一问题，龙腾置业成立了专门的运营公司，建立信用中心、信息中心、客户服务中心、推广中心、增值中心、融资中心、商务中心、警务中心和物流中心九大中心。如此专业细致的多中心管理，在目前国内商家前所未有。其中，信用中心排在首位，表明汉正街诚信经营的愿望。运营公司将为各个商家建立信用档案，发现销售假冒伪劣产品或是欺瞒顾客的现象，将公布商铺名字，直至取消经营权。这里的融资中心，甚至可以为商户争取小额流动资金贷款。

　　另外，为了和汉正街其他开发商及经营商户建立良好的合作关系，龙腾公司牵头成立了万商联盟，主要职能是解决业主纠纷，建立整体协调平台。

　　“龙腾模式”商业地产新样板

　　从设计到运营再到管理，龙腾置业创造了中国商业地产一种全新的模式。著名地产咨询机构凌峻公司执行董事周军平，把龙腾置业开发的汉正街“第一大道”称做“中国商业地产跳级版作品”。他认为，改造后的汉正街“第一大道”具有规模大、购物环境优良、配套设施齐全、无障碍到达、交易成本低(既节约商户的采购成本，又节约经营户的物流和经营成本)、统一管理和独立经营等特点。由于在规模、环境、配套、动线设计、成本控制和运营管理等多方面全面超越了传统的专业批发市场，因此汉正街“第一大道”具有强大的竞争力与吸引力。

　　著名招商营销机构世纪福来总经理李志起在评价龙腾置业时，对“第一大道”的招商手段颇为欣赏。他认为，商业地产项目能否成功，很大程度上取决于招商是否顺利。因此，很多商业地产在招商方面没有多少门槛，主要是为了把商铺卖个好价钱，就难以考虑其他问题，比如是否是“炒铺者”、是否能真正有利于商场未来发展等问题。而“第一大道”在招商时却设置了专业门槛，既卡住了“炒铺者”哄抬房价，降低了专业经营者的成本和风险，也对商场未来的规范经营和长远发展打下了基础。